Reforma fiscal del decret d'habitatge: què canvia si vens o llogues

El Govern espanyol aprova un decret que premia qui lloga barat, encareix l'habitatge turístic i obre la porta a pujar l'IBI als pisos buits a Catalunya.

Un decret de gairebé 100 pàgines canvia la fiscalitat de l'habitatge

El Govern espanyol, amb la ministra d'Habitatge Isabel Rodríguez al capdavant, va aprovar dimarts un doble decret d'habitatge. Un dels dos textos dedica un títol sencer —gairebé 100 pàgines— a una reforma fiscal de l'habitatge, segons ha avançat La Información. La norma introdueix exempcions d'IRPF per als propietaris que lloguin per sota de mercat, un IVA del 10 % per a l'habitatge turístic i la possibilitat que els ajuntaments pugin l'IBI als pisos buits. Segons El Confidencial, l'estratègia és doble: incentivar el parc de lloguer, sobretot si els preus baixen, i desincentivar els pisos buits i els turístics.

Les mesures concretes que afecten petits propietaris

La reforma distingeix entre grans tenidors i propietaris particulars. Per a aquests últims, la norma deixa exempta la tributació del lloguer si renoven el contracte a un inquilí baixant-li el preu almenys un 5 %. També es perdona, a la pràctica, l'IRPF als propietaris que lloguin per primera vegada un pis si ho fan per sota del preu de mercat, és a dir, respectant els màxims que fixa el Ministeri d'Habitatge segons zona i característiques de l'immoble. A banda d'aquests casos, el text preveu bonificacions d'entre el 70 % i el 95 % en altres supòsits relacionats amb el lloguer assequible.

En paral·lel, l'habitatge turístic passarà a tributar un 10 % d'IVA i els ajuntaments podran aprovar recàrrecs de l'IBI per als habitatges desocupats. Els mitjans situen l'estalvi per als llogaters, segons els càlculs del Govern, entre 1.100 i 1.160 euros a l'any, encara que les xifres varien lleugerament segons el mitjà.

Què se sap i què no

Confirmat:

• El Govern espanyol va aprovar dimarts un doble decret d'habitatge, amb un títol fiscal de gairebé 100 pàgines.
• Exempció d'IRPF per renovar un contracte de lloguer baixant el preu almenys un 5 %.
• Exempció pràctica d'IRPF per a nous lloguers signats per sota del preu de mercat que fixa el Ministeri.
• L'habitatge turístic pagarà un 10 % d'IVA.
• Els ajuntaments podran pujar l'IBI als pisos buits.
• Bonificacions d'entre el 70 % i el 95 % en altres casos de lloguer assequible.

Encara en negociació o pendent de concretar:

• La xifra exacta d'estalvi per als llogaters, que els mitjans situen entre 1.100 i 1.160 euros l'any.
• Com i quan cada ajuntament català decidirà aplicar el recàrrec de l'IBI als pisos buits.
• El calendari d'entrada en vigor i el desplegament reglamentari complet de la mesura.

Si tens un pis llogat: val la pena renovar a la baixa?

Imaginem una propietària de Sabadell que té un pis llogat des de fa anys i vol renovar el contracte. Si accepta baixar el preu almenys un 5 %, el decret la deixa exempta de pagar IRPF per aquest lloguer. Abans de dir que sí, cal fer números: quant es deixa de guanyar amb la baixada i quant s'estalvia en impostos. En molts casos el balanç surt a favor, però convé revisar-ho amb un gestor abans de signar la renovació.

Si tens un pis buit: el risc és real

Un hereu que ha rebut un pis buit i no té temps ni ganes de gestionar un lloguer es troba ara en una posició incòmoda. Si el seu ajuntament decideix aplicar el recàrrec de l'IBI als habitatges desocupats, el cost anual de mantenir el pis tancat pujarà. Diversos municipis catalans ja tenen recàrrecs d'aquest tipus aprovats o en estudi, i aquest decret dona cobertura legal perquè n'hi hagi més. Per a aquest perfil, dues són les sortides raonables: llogar-lo, encara que sigui per sota de mercat per beneficiar-se de l'exempció fiscal, o vendre'l directament si no es vol entrar en la gestió d'un lloguer.

Si tens un pis turístic: fes números abans de l'estiu que ve

L'IVA del 10 % a l'habitatge turístic encareix l'activitat per als propietaris que lloguen pisos sencers a turistes. Si la rendibilitat ja era ajustada, aquest nou cost pot fer decantar la balança cap a un lloguer de llarga durada —amb els incentius fiscals que hem vist— o cap a la venda. No cal prendre la decisió de cop: val la pena simular els tres escenaris (turístic, lloguer tradicional, venda) amb xifres reals abans de renovar cap contracte.

Si vols vendre: aquest decret pot accelerar la teva decisió

Per a qui ja es plantejava vendre un pis buit o infrautilitzat, la combinació d'un IBI potencialment més alt i la complexitat de complir els requisits per beneficiar-se de les exempcions de lloguer pot inclinar la balança cap a la venda. Vendre ara, amb un mercat que encara acompanya en moltes zones de Catalunya, evita quedar atrapat en una fiscalitat canviant i incerta.

Què fer aquesta setmana

• Revisa el teu contracte de lloguer actual i calcula si una baixada del 5 % et compensa fiscalment.
• Si tens un pis buit, truca al teu ajuntament per saber si ja aplica o preveu aplicar un recàrrec d'IBI.
• Si tens un pis turístic, fes la simulació amb l'IVA del 10 % abans de renovar la temporada.
• Demana una valoració gratuïta del teu pis per saber quant podries treure'n si decideixes vendre en lloc de llogar.

Errors a evitar

No donis per fet que la pujada de l'IBI s'aplicarà automàticament a tots els municipis: depèn de cada ajuntament. Tampoc confonguis la teva situació amb la d'un gran tenidor: la norma distingeix clarament entre un i altre perfil, i els petits propietaris tenen un tractament més favorable. I no prenguis decisions de lloguer o venda sense parlar abans amb un professional que et faci els números reals.

A Propietaris.Cat no cobrem comissió al comprador i els nostres honoraris són fixos. Si estàs valorant vendre el teu pis davant d'aquest nou escenari fiscal, demana la teva valoració gratuïta a propietaris.cat/valorar o truca al 931 226 120.

Fonts

• La Información (via 20minutos): https://www.20minutos.es/lainformacion/economia-y-finanzas/reforma-fiscal-decreto-vivienda-mas-bonificaciones-caseros-castigo-pisos-vacios-hasta-1-160-euros-ahorro-inquilinos_7043332_0.html
• El Confidencial: https://www.elconfidencial.com/economia/2026-09-30/fiscalidad-decreto-vivienda-irpf-bonificaciones-iva_4435061/