Vendre un pis heretat a Catalunya: impostos i passos (2026)

Guia completa per vendre un habitatge heretat a Catalunya el 2026: acceptació de l'herència, impost de successions, plusvàlua municipal, IRPF en vendre, què fer quan hi ha diversos hereus i els errors més cars. Amb valoració gratuïta i tarifa plana per vendre sense sorpreses.

Heretar un pis és molt més habitual del que sembla — i vendre'l, també. Però entre notaris, impostos i germans que no es posen d'acord, molts hereus perden mesos i milers d'euros per no conèixer els passos. Aquesta és la guia pràctica per vendre un habitatge heretat a Catalunya el 2026, en ordre i sense sorpreses.

Pas 1: acceptar l'herència (no es pot vendre abans)

Abans de posar el pis a la venda cal que l'herència estigui acceptada i l'immoble inscrit a nom dels hereus. Els documents bàsics:

Certificat de defunció i certificat d'últimes voluntats (diu si hi ha testament i davant de quin notari).
Testament o, si no n'hi ha, declaració d'hereus davant notari.
Escriptura d'acceptació i adjudicació d'herència: davant notari, s'hi detallen els béns i com es reparteixen.
Inscripció al Registre de la Propietat a nom dels hereus.

Fins que aquest procés no està complet, l'immoble no es pot escripturar a nom d'un comprador. Sí que es pot començar a preparar la venda (valoració, documentació, fins i tot buscar comprador), però cal ser transparent amb els terminis.

Pas 2: els impostos d'heretar (abans de vendre)

Impost de successions: a Catalunya es liquida en un termini de 6 mesos des de la defunció (prorrogables 6 més si es demana dins dels primers 5 mesos). La quota depèn del parentiu i del valor heretat: cònjuges i fills tenen reduccions i bonificacions importants, i en molts casos la factura és molt més baixa del que la gent es pensa. No liquidar-lo a temps genera recàrrecs.
Plusvàlua municipal (IIVTNU): es paga a l'ajuntament per l'increment de valor del terreny des que el difunt va adquirir l'immoble. En herències el termini també és de 6 mesos prorrogables. Compte: si després VENS el pis, es torna a meritar una segona plusvàlua pel període entre l'herència i la venda (aquesta la paga el venedor).
L'IRPF no es paga per heretar (la "plusvàlua del mort" no tributa a l'IRPF de l'hereu) — però sí que pot aparèixer en vendre, com veurem ara.

Pas 3: els impostos de vendre un pis heretat

Quan vens, el guany patrimonial a l'IRPF es calcula com a preu de venda menys el VALOR DECLARAT a l'herència (més despeses i impostos pagats). Aquí hi ha l'error més car dels hereus:

Declarar un valor baix a l'herència per estalviar successions pot sortir caríssim. Si a l'herència declares el pis per 150.000 € i el vens per 240.000 €, tributaràs a l'IRPF per un guany de 90.000 € (entre el 19% i el 30% per trams el 2026). Sovint, amb les bonificacions de successions per a familiars directes, hauria compensat declarar un valor realista. Val la pena fer números ABANS d'acceptar l'herència — i per això cal saber quant val realment el pis: fes-ho amb una valoració professional gratuïta.

Recorda també el mínim: des del 2022 el valor declarat no pot ser inferior al valor de referència cadastral.

Diversos hereus: què fer si no us poseu d'acord

La majoria d'herències amb immoble acaben en proindivís entre germans. Les sortides habituals:

Vendre i repartir: la més neta. Tots els hereus signen la venda i cadascú rep la seva part.
Extinció de condomini: un hereu es queda el pis i compensa els altres. Fiscalment és més eficient que una compravenda entre germans (tributa per AJD, no per ITP).
Si un hereu es nega a vendre: cap copropietari està obligat a mantenir-se en la indivisió; es pot instar la divisió judicial, però és lent i car. Gairebé sempre surt més a compte una venda pactada amb un preu de mercat ben justificat — un informe de valoració objectiu ajuda molt a desbloquejar aquestes situacions.

Els errors més cars (els veiem cada setmana)

1. Posar el pis a la venda amb un preu "sentimental": els pisos heretats solen sortir inflats i es cremen al mercat. Ho expliquem amb casos reals a Errors que et costen milers d'euros en vendre un pis.

2. Deixar passar els terminis de successions o plusvàlua: recàrrecs i interessos evitables.

3. Declarar el valor d'herència sense pensar en l'IRPF de la venda futura.

4. Pagar un 5% + IVA d'honoraris per una venda que ja ve "feta": amb la nostra tarifa plana de 4.900 € + IVA, en un pis de 300.000 € els hereus es reparteixen més de 10.000 € addicionals.

Com t'ajudem a Propietaris.Cat

Gestionem vendes d'herències cada mes i sabem on es perden els diners: valoració gratuïta i realista del pis (la que necessites per decidir valors a l'herència), estratègia de preu per vendre en el termini que us convingui, coordinació amb tots els hereus (signatures, proindivís, poders) i acompanyament fins a notaria. Tot amb tarifa plana de 4.900 € + IVA i 0 € al comprador.

Comença amb la valoració gratuïta a propietaris.cat/valorar o truca'ns al 931 22 61 20 (atenció 24h en 8 idiomes). Sense compromís: sabràs quant val el pis heretat i quins impostos tocarà pagar abans de decidir res.

*Aquest article és informatiu i no substitueix l'assessorament fiscal personalitzat; els terminis i tipus poden variar segons el cas.*

Preguntes freqüents

Es pot vendre un pis heretat abans d'acceptar l'herència?

No. Cal que l'herència estigui acceptada i l'immoble inscrit al Registre de la Propietat a nom dels hereus abans de poder escripturar la venda a un comprador.

Quins impostos s'han de pagar abans de vendre un pis heretat?

Abans de vendre cal pagar l'impost de successions (termini de 6 mesos prorrogables) i la plusvàlua municipal. L'IRPF no es paga per heretar, només en vendre.

Com es calcula el guany patrimonial en vendre un pis heretat?

Es calcula com el preu de venda menys el valor declarat a l'herència, més despeses i impostos pagats. Aquest guany tributa a l'IRPF entre el 19% i el 30%.

Què passa si diversos hereus no es posen d'acord per vendre?

Les opcions són: vendre i repartir, extinció de condomini (un hereu compensa els altres) o divisió judicial. Cap copropietari està obligat a mantenir-se en la indivisió.