Quins impostos pagues en vendre un pis a Catalunya el 2026 (i com pagar-ne menys legalment)

IRPF pel guany patrimonial, plusvàlua municipal i IBI: els tres impostos de vendre un pis a Catalunya el 2026, amb les exempcions que molts venedors no coneixen (reinversió en habitatge habitual, majors de 65 anys) i les despeses que pots deduir per pagar menys.

Vendre un pis té premi... i factura fiscal. La bona notícia: amb les exempcions i deduccions ben aplicades, molts venedors paguen molt menys del que es pensen — i alguns, res. Això és el que toca pagar a Catalunya el 2026 i com optimitzar-ho legalment.

1. IRPF: el guany patrimonial

Tributes per la diferència entre el valor de venda (menys despeses de la venda) i el valor d'adquisició (més despeses i inversions acreditades). El guany s'integra a la base de l'estalvi per trams — el 2026, del 19% als primers trams fins al 30% per a la part que excedeix els 300.000 €.

Les exempcions que has de conèixer:

Reinversió en habitatge habitual: si vens el teu habitatge habitual i reinverteixes l'import en un altre habitatge habitual (en un termini de 2 anys), el guany queda exempt en la part reinvertida.
Majors de 65 anys: si vens el teu habitatge habitual, el guany està totalment exempt, sense condicions de reinversió. Per a segones residències, l'exempció és possible constituint una renda vitalícia assegurada (amb límit).
Immobles comprats abans de 1994: poden aplicar coeficients reductors sobre part del guany (amb límit global de 400.000 € de preu de venda acumulat).
Herències: recorda que el valor d'adquisició és el declarat a l'herència — ho expliquem en detall a la guia de vendre un pis heretat.

Despeses que redueixen el guany (guarda TOTES les factures):

Honoraris de l'agència — la nostra tarifa plana de 4.900 € + IVA és deduïble del guany.
Reformes i millores acreditades amb factura (no el simple manteniment).
Certificat energètic, cèdula d'habitabilitat, cancel·lació registral de la hipoteca.
La plusvàlua municipal pagada pel venedor.
En l'adquisició: ITP/IVA, notaria, registre i gestoria d'aquell moment.

2. Plusvàlua municipal (IIVTNU)

Es paga a l'ajuntament per l'increment del valor del terreny durant els anys de tinença. Des de la reforma del 2021 pots triar el càlcul més favorable:

Mètode objectiu: valor cadastral del sòl × coeficient segons anys de tinença.
Mètode real: proporció del guany efectiu atribuïble al sòl.

I el més important: si vens amb pèrdues (o sense guany), NO es paga — cal acreditar-ho amb les escriptures de compra i de venda. Molts ajuntaments encara liquiden per defecte: reclama si és el teu cas. Termini: 30 dies hàbils des de la venda.

3. IBI de l'any de la venda

L'IBI el paga qui és propietari l'1 de gener — però el Tribunal Suprem admet repercutir-lo proporcionalment al comprador si es pacta. És negociable al contracte d'arres: posa-ho per escrit.

El que NO has d'oblidar

1. El valor de referència cadastral marca mínims a efectes d'ITP del comprador i pot generar comprovacions si escriptures per sota.

2. No residents: el comprador reté un 3% del preu a compte de l'impost del venedor no resident.

3. Els terminis: la venda va a la declaració de la renda de l'any següent; la plusvàlua, a 30 dies hàbils.

4. Un preu de sortida realista també és fiscalitat: vendre bé i ràpid evita rebaixes desesperades que es mengen qualsevol estalvi fiscal. Comença per saber quant val realment el teu pis.

Fes números abans de vendre

A Propietaris.Cat, amb la valoració gratuïta t'ajudem a estimar també el resultat NET de la teva venda: preu realista de mercat, impostos previsibles i despeses — perquè decideixis amb la xifra que de veritat importa, la que et quedarà a la butxaca.

Valoració gratuïta a propietaris.cat/valorar o al 931 22 61 20 (atenció 24h en 8 idiomes).

*Article informatiu i general; els tipus i límits poden variar segons el cas i la normativa vigent. Per a situacions complexes, consulta un assessor fiscal.*

Preguntes freqüents

Quin impost pago pel guany de vendre un pis a Catalunya?

Pagues IRPF sobre el guany patrimonial, amb tipus del 19% al 30% segons trams. El guany és la diferència entre valor de venda (menys despeses) i valor d'adquisició (més despeses i millores).

Puc evitar pagar impostos si sóc major de 65 anys?

Sí. Si vens el teu habitatge habitual i ets major de 65 anys, el guany està totalment exempt sense necessitat de reinvertir. Per segones residències cal constituir una renda vitalícia assegurada.

Quines despeses puc deduir del guany patrimonial?

Pots deduir honoraris d'agència, reformes amb factura, certificat energètic, cèdula d'habitabilitat, plusvàlua municipal, cancel·lació registral hipoteca i despeses d'adquisició (ITP/IVA, notaria, registre). Cal guardar totes les factures.

He de pagar plusvàlua municipal si venc amb pèrdues?

No. Si vens amb pèrdues o sense guany no es paga plusvàlua municipal. Cal acreditar-ho amb les escriptures de compra i venda. Molts ajuntaments liquiden per defecte: reclama si és el cas.